是“取消限购”闹剧？还是楼市彻底反转？

是“取消限购”闹剧？还是楼市彻底反转？ 是“取消限购”闹剧？还是楼市彻底反转？ 不管是官方公布的数据，还是民间研究机构发布的报告，从中都找不到楼市“利好”消息，就连几起“取消限购”的传闻都被迅速否认。

“取消限购”被否，传递出一个强烈信号，在市场神经紧绷，价格博弈正酣之时，任何房价上涨的苗头都会被官方扼杀，以保卫来之不易的调控成果。

01 近日，一则有关“取消限购”的传言称，根据国办在今年5月发布的《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》，10月底，国务院和地方政府制定的有违产权保护的相关文件将被清理，其中就包括各地出台的“限购令”。

以下就是5月份发布的文件原文： 我查了一下，这个文件的清理范围为： 省、自治区、直辖市、设区的市、自治州人民政府和国务院部门制定的规章，以及县级以上地方各级人民政府及其所属部门、国务院部门制定的规范性文件。

清理的重点为： 有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定，不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定，以及在市场准入、生产要素使用、财税金融投资价格等政策方面区别性、歧视性对待不同所有制经济主体的规定。

上述内容中，没有关于“楼市”或者“房地产”的表述，但有关于“不动产”交易的表述，有人据此认为，楼市限购政策也在清理之列。现在的政策确实限制了大家交易的权利。

可千万不要小看这个消息，因为楼市已经调控了近2年，很多人认为现在是该取消的时候了（之前的调控2年基本上就是极限）；另外，经济下滑，房地产“夜壶论”甚嚣尘上，很多人认为政府又要重启房地产拉动经济了。 所以，尽管被证明是传言，相信的人大有人在。受此消息影响，上周A股和港股的地产板块都曾出现大涨。

上周五最后一个交易日，卧龙地产、华业资本、中粮地产等6只股票涨停。 这充分说明，当下房地产市场不管是开发商还是购房者，神经都绷得紧紧的，开放商期待政策放开，购房者最担心调控放开，房价再次暴涨，连上车的机会都没有。 好在官方及时否认了这个传言。人民网通过向权威部门求证获知，上述消息并不属实。

其实，最近关于房地产“取消限购”的传言一直不断，就在前几日，最近房价下降比较厉害的厦门就被传出取消限购，后来厦门官方及时辟谣。 上周，青岛也被传出要取消限购，青岛市国土资源和房屋管理局副巡视员杨军26日回应，青岛仍在执行4月份发布的《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》相关规定。

02 “取消限购”的传言不断，一方面反映了公众对国家房地产调控政策信心不足，另一方面，也说明房价确实松动了，制造“取消限购”传言有可能是某些地产商或地方政府有意为之。 上周，国家统计局发布了9月份70个大中城市房价数据，住宅价格指数环比上涨1%，但较8月份回落。

一线城市房价环比下降，二三线城市房价涨幅回落。 数据显示，9月份新建商品住宅中，上涨城市为64个，比上月减少3个，上涨城市数量打破连续增多趋势转而下跌；二手住宅方面，上涨城市数量为59个，比上月减少7个。 对于这个数据，解读很多，我看了一下，也有人认为，虽然涨幅回落了，但还是在上涨。

个人认为，这已经是强弩之末。 从数据来看，虽然没有出现大量城市价格直接下降，但趋势已经很明显。另外，统计局的数据反映的是9月份的情况，10月份的情况其实更糟，下个月可以看看10月份数据。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从房价上涨和下跌的城市数量看，说明部分城市开始步入到降价的行列中。

他预计，后续若是市场观望情绪继续加重（各种“取消限购”的传言就是要改变很多人的观望心态），那么实际上房价降温的城市数量将会持续增加。 房价持续低迷也被另一组数据证实。 民间研究机构易居研究院26日发布的报告显示，其监测的100个城市中，房价环比下跌的城市数量在近两个月有所增加，9月升至31个。

还有一个数据更能说明问题，由于购房者观望情绪浓重，9月份的楼市库存规模明显增长，属于近45个月以来首次显著攀升。 该研究院发布的百城住宅库存报告则显示，截至2025年9月底，100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米，环比增长2.9%，同比减少5.5%。

观察历史数据，2025年1月份以来，全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。而今年9月份库存规模明显增长。

同在10月26日，社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心发布的《中国住房市场发展月度分析报告》预测，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。 报告说，少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。从三四线城市来看，当前三四线城市房价接近涨停，库存水平有望重新回升。

03 再来说说房地产调控。可以说，现在房价涨跌就是由调控政策决定的，如果政策没有任何松动，短期内可能看不到房价上涨的曙光。 自2025年3月南京、苏州等地出台调控措施至今，本轮房地产调控已持续了30个月以上，时长超过以往任何一轮调控。

据中原地产统计，截至10月，今年全国累计房地产调控次数接近400次，比去年同期增加8成。 从政策类型上看，近期以治理市场乱象为主的做法占据多数，很多地方不管给政策“打补丁”。 10月26日，西安31家房产经纪机构违规被处罚。

人民网亦援引主管部门的回应指出，下一阶段，各地区、各有关部门将坚决贯彻7月31日中央政治局会议上的重要讲话精神，下决心解决好房地产市场问题。 当时会议重要的一条就是：坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

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