800宗“土地流拍”，地产商不陪玩了？调控政策可能适得其反？山雨欲来风满楼，黑云压城城欲摧！2025年，这个戊戌年对于房地产开发商而言注定不平凡！！！就在上半年，“房价必涨”观念还深入人心。但时隔两月，楼市风头突然转向，悲观情绪蔓延。01一方面，“楼市崩盘”的言论引发市场热议。
8月初，有报道称“厦门地价相比2025年几近腰斩，2025年的高价地有的不敢开盘，有的只能挥泪亏本甩卖，相比2025年3月高峰期，岛内每平米已经下降了1万元-1.5万元/平方米，岛外下跌6000-1万元/平方米”。一些评论文章更是直言厦门楼市“崩盘”、“神话”破灭。
另一方面，最近土地流拍的新闻又频频见诸报端。前几天太原8宗土地，号称史诗级的土地拍卖全部流拍；一个月前，杭州、徐州、宁波、成都几宗住宅用地也全部流拍，苏州一个地块干脆就没有房企报名，还没开始就流拍了。一线城市也好不到哪去，上半年北京6宗土地流拍，而在2025年之前，北京总共才累计出现31块土地流拍。
据数据统计，今年前7个月，全国土地流拍数量高达796宗，其中一线城市流拍13宗，二线城市流拍154宗，三四线城市合计流拍629宗，不仅远高于去年同期，还创下近年流拍数量新高。02那么，一向信奉“拿到地就是赚到”的开发商，为什么突然之间变得这么冷静了呢？
“土地流拍”说的国家有关部门拿出土地进入市场拍卖的时候，由于买家竞价太低，或者没有买家出价，导致土地没有拍卖出去的现象。一般情况下，在房地产市场好的时候是不存在土地流拍现象的。只有房地产市场出现资金短缺，房屋质押导致开发商资金链无法连接的情况才会出现土地流拍！
而根据今年上半年房企融资情况来看，房企资金确实有点紧张。自2025年的“9·30”政策以来，房地产去杠杆是主导方向，金融监管态势有增不减，使房地产的融资渠道变得狭窄，出现融资难、融资贵的现象。
银行贷款吧，监管部门三令五申“严禁资金违规流入房地产市场”，债券融资吧，又是金融去杠杆加大发债成本，公司债，企业债融资受限，另外，表外业务无序扩张时代终结，房地产业持续挤出虚增“泡沫”，表外业务将加速“回表”。
别看房地产行业销售额动辄上千亿，但其实高负债率、资金回笼压力，资金需求规模巨大这些都很容易造成资金链的断裂。现在房企融资进入“严冬”，各大房企老板都陷在了“现金流”危机中，买地自然是要悠着点了。
03其次，新房限价后利润空间被挤压后，地方政府还把土地价格定得不低，而且还
要求
很多，比如配建保障性住房啊等等。这也是房地产商放弃“土地”香馍馍的原因之一。
拿深圳市中心流拍地块来说，竞得方不仅须配建建筑面积的5%作为保障房并无偿移交给杨浦区，按受让年限自持不低于建筑面积的15%作为租赁住房，而且还须无偿代建公共服务设施。毫无疑问，这些附加条款压缩了房地产商的利润空间，再加上“双限”政策不放松，加强房市调控，稳房价，稳低价的政策下，房地产商实在无钱可赚。
对于商人来讲，赔本的买卖自然是不乐意干，对于好地块也只能忍痛割爱。04最后一个原因是房价的预期确实变了。7月31日，政治局召开了一个会议，表明对房地产态度：坚决遏制房价上涨！相较于以前，此次中央对房地产表态堪称史上最严。随后，从各地出台的一系列超预期房产调控新政也可以看出，房价已经被政策掐住了喉咙！
此外，随着美联储的稳步加息节奏，全球利率也开始普遍上扬。这无疑给无论是刚需买房还是投资性房地产市场都蒙上了一层厚重的阴霾。这种情况下，开发商自然要掂量现在拿地的价格会不会有点高了。05土地市场相当于楼市的一级市场，这样的局面是否意味着房价要开始进入下行趋势，房价大跌了呢？
虽然，土地市场遇冷的确反映了开发商的预期，也就是说开发商并不认为房价还能继续大涨。如果有利润空间的话开发商拿地热情不会这么低。但是，对于房价是否会大跌，君认为：短期房价平稳，但未来，如果调控力度出现较大的失真，可能会引发刚需者的痛，甚至出现上涨。
首先，目前央行现在已经开始放水了，接下来开发商的融资环境总的来说应该是好于上半年的。上半年因为资管新规发威表外融资受到严格限制，开发商受到的冲击比较大，现在不管是表内还是表外融资已经由原来的限制放贷改成鼓励放贷了，开发商的融资环境也会稍微好转。
更重要的是，土地流拍频繁出现，压力最大的是地方政府，这块收入少了的话地方政府的偿债压力就会显现。地方政府平时搞基础设施建设借了不少钱，还指着卖地收入来还债。如果这个压力达到一定程度的话，不排除地方政府可能又会偷偷变相放松房地产调控。此外，土地大规模流拍的一个重要后果是导致两三年后新房供应缩减。
因此，目前的情况是，房地产需要加快补库存，而房地产商融资困难，拿地不积极，大量地块流拍，这将导致未来住宅的紧缺，对于一些想结婚的刚需族来说，买房子将成为难题。而未来供应量进一步紧缺，将会推动实际房价上涨。中国房市已经绑架中国经济，政策还需要刮骨疗毒的勇气，解铃还须系铃人！
房产限价不仅使市场失去了最最重要的价格信号，也为后续房产供应埋下了更大隐患。希望这次的房地产调控不要半途而废！
关于港信通
港信通专注香港证监会牌照、香港保险经纪牌照、香港MSO牌照及放债人牌照申请服务，协助客户申请美国MSB牌照、NFA、RIA、加拿大MSB牌照、澳大利亚及墨西哥等主流海外金融牌照，支持企业实现跨境金融业务的合规拓展。亦提供开曼群岛离岸公司注册、离岸基金设立及全球合规运营等服务，助力企业布局国际市场。为企业提供一站式合规方案。如需了解更多，请联系港信通顾问。
